Studio professionale

IN CHE STILE DOBBIAMO COSTRUIRE?

"Il nostro benessere dipende dall'ambiente in cui viviamo?
Allora non possiamo prescindere il rapporto tra architettatura e felicità.
E felicità vuol dire bellezza."

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I nostri servizi

• Progettazione Architettonica “In che stile dobbiamo costruire?”. BELLA DOMANDA!!! A differenza dei secoli passati, non esiste una misura assoluta del bello. Oggi siamo consapevoli dell’esistenza di tradizioni locali, di sensibilità e gusti individuali della committenza, dove il bello ed attraente è un confuso imperativo privato. Questo non permette vere e proprie riproposizioni di canoni architettonici accettati universalmente. E allora “In che stile dobbiamo costruire?”. Che cosa significa progettare un’opera architettonica? Vuol dire letteralmente utilizzare l’arte e la tecnica per strutturare in senso significativo lo spazio fisico abitato dall’uomo. Roba da ridere, vero? Alla luce di ciò non è molto più difficile trattare di filosofia, che occuparsi di progettazione architettonica, consapevole e responsabile. Ma poi le parole e le dissertazioni attorno all’argomento devono trasformarsi in un segno della matita sul foglio bianco. Bene, allora “In che stile dobbiamo costruire?”. La qualità dell’ambiente è fondamentale per il nostro benessere e quindi per la nostra felicità. Pertanto ne consegue che la qualità dell’architettura ci rende felici. O perlomeno è un importante contributo alla nostra felicità. Anche accostamenti inediti di forme, materiali e stili possono essere fonte di piacere e serenità. Sono convinto che ogni edificio ha una sua vita ed una sua dignità, ha piedi di calcestruzzo, gambe e tronco solidi, vene di rame, una bella faccia ed un bel cappello. Testimonia il nostro vissuto. Quando ritorno da un viaggio, e mi guardo attorno, so esattamente chi sono. L’identità è legata indissolubilmente ai luoghi in cui viviamo e si modifica con essi. E’ pertanto compito dell’architettura darci un’immagine vivida di ciò che idealmente potremmo essere. Ma, nello stesso tempo, credo che non possiamo incolpare gli edifici per le nostre incapacità di seguire i consigli che ci danno, magari solo in maniera velata. I Greci hanno creato lo stile classico, i Romani lo hanno copiato, sviluppato e, dopo 1000 anni, le classi colte del Rinascimento lo hanno riproposto. E se tutti i particolari di questo grande stile, universalmente riconosciuto, fossero stati codificati addirittura in un prontuario per i costruttori? D’altro canto, probabilmente, la fedeltà al canone crea poco impulso alla creatività, originalità e fantasia. Ma allora “In che stile dobbiamo costruire?”. Nell’epoca moderna gli edifici sono diventati più semplici, più economici in un ottica di limitazione dei costi, hanno preso il sopravvento le identità locali e sono stati utilizzati i materiali del posto. Il tutto, evidentemente, senza troppi imbarazzi estetici. Oppure, quel che è peggio, prevale il modesto  orgoglio dei proprietari semplicemente felici di avere un alloggio. Che fine ha fatto lo stile Neogotico utilizzato per le università ed i parlamenti delle grandi nazioni? Non ci hanno suggerito stimoli diversi per altri stili architettonici? Oppure preferiamo una illimitata libertà di scelta che sfocia inevitabilmente in un caos assoluto. Emblematico, a tale proposito, l’esempio di un edificio irlandese della metà del 1700 circa con una facciata in stile neoclassico ed una contrapposta in stile neogotico. “Se non ci si mette d’accordo nemmeno tra marito e moglie!!!” Ma allora “In che stile dobbiamo costruire?”. Poi c’è stata la rivoluzione industriale, il ferro e l’acciaio, il vetro ed il cemento, la meccanica applicata alle costruzioni, progetti compiuti senza chiedere quale fosse lo stile migliore da adottare per dare piuttosto precedenza alla funzionalità ed alle certezze. Magari per superare le sterili discussioni e le scomode problematiche poste dalla bellezza e dai decori. D’altro canto penso che forse sia poco democratico definire che cosa sia bello. Pur tuttavia la disposizione delle pietre, del legno, del mattone, dell’acciaio, del cemento, del vetro, ecc…… parlano di cose importanti ed emozionanti. Vitruvio associava i tre ordini classici ad archetipi umani o divini della mitologia Greca mentre Palladio nel 1570, con i “Quattro libri dell’Architettura”, ha fatto un tentativo occidentale di mettere a nudo i segreti del successo di certi edifici. Forse il più influente, ma non di certo il più attendibile. Queste splendide costruzioni infatti, riproposte oggi, probabilmente mieterebbero giudizi poco lusinghieri e forse addirittura esplicito scherno! Le loro forme, evocatrici di certi sentimenti, contrasterebbero con gli ideali contemporanei! Quindi dovremo concludere che nemmeno i tanto decantati precetti del Palladio conducono inevitabilmente alla bellezza!!! Ma allora “In che stile dobbiamo costruire?”. Edificare è come preservare ciò che ci sta veramente a cuore, far sapere agli altri chi siamo e con questo ricordarlo anche a noi stessi. La diversità degli stili è la conseguenza naturale della multiformità dei nostri bisogni interiori. “……… Ecco la bellezza”.  Ma allora questa è situata tra gli estremi dell’ordine e della complessità, l’equilibrio tra il nuovo ed il vecchio, il naturale e l’artificiale, il lussuoso ed il modesto, il maschile ed il femminile. Un’armonia seducente, una interdipendenza per minimizzare i propri difetti ed esaltare il proprio fascino. Si può essere nello stesso tempo seri e divertenti, democratici e raffinati, cosmopoliti e campagnoli, pratici ed eleganti, mascolini e delicati, e si ottiene probabilmente il più bel risultato. O semplicemente quello più largamente riconosciuto. Nella progettazione architettonica nulla è mai brutto in sé, è semplicemente nel posto sbagliato o della misura sbagliata, mentre la bellezza è il risultato finale di una coerente relazione tra le parti. Queste devono armonizzarsi ed integrarsi con l’ambiente circostante, parlando di valori, delle caratteristiche del luogo e dell’epoca in cui ci troviamo. Penso che la costruzione di nuove case è, molto spesso, sinonimo di dissacrazione coincidente con la nascita di quartieri molto spesso meno belli della campagna che sostituiscono. E’ ricorrente rimpiangere un bel prato, una distesa  di girasoli, un bel vigneto, guardando l’edilizia che li ha inopinatamente sostituiti. Probabilmente e magari a ragione, rimpiangeremo meno quelle terre acquitrinose, malariche, solcate da corsi d’acqua melmosi e boscaglie impenetrabili, bonificate e sostituite, per esempio, dalle “Città di Fondazione” del Ventennio fascista. Ma poi, come abbiamo visto, questa architettura ha iniziato a suscitare un certo imbarazzo. Ma allora, abbiamo deciso ……… “In che stile dobbiamo costruire?”.
  
  
  “l’opera d’arte è un affare privato dell’artista, la casa no”  (A.Loose)
  “il destino delle città viene deciso in Municipio” (Le Corbusier)
  

  
  
• - nuove costruzioni
• - ristrutturazioni
• - riattamenti e recuperi
• - ampliamenti e sopraelevazioni
• - manutenzioni ordinarie e straordinarie
• Cantierizzazione delle opereQuando finalmente abbiamo ottenuto il “permesso di costruire”, od altro atto emanato dalla pubblica amministrazione, che ci autorizza ad iniziare la costruzione dell’opera progettata, qualunque essa sia, questa va realizzata e pertanto  “cantierizzata”. Questo è il compito del Direttore di Cantiere. Termine tanto importante quanto poco o male utilizzato, quasi sottovalutato, e relegato al ruolo di semplice formalità da molta committenza. Quando va bene il ruolo si sottintende delegato al Direttore Lavori che invece, dal punto di vista legislativo, ha tutt’altro compito. Oppure, ancora peggio, all’impresa principale. Negli appalti pubblici o nei grossi appalti privati, il ruolo del Direttore di Cantiere (o Responsabile di Cantiere o Direttore Tecnico dei Lavori) ha un suo giusto risalto in quanto un’opera mal “cantierizzata” si può tradurre in un “bagno di sangue”. Questa locuzione, che mi è stata detta da una persona con grande esperienza nel settore, mi è rimasta talmente impressa da farmi considerare la “cantierizzazione” come un’attività da cui non è possibile prescindere, anche in cantieri minori o comunque piccoli, per ottenere risultati soddisfacenti. 
  Normalmente il Direttore di Cantiere è nominato dall’Appaltatore ma, trattandosi di figura tipicamente privata, può essere nominato anche dalla committenza che gli attribuisce compiti ben precisi. Quando la committenza mi conferisce il compito di Direttore di Cantiere vuol dire che da solo, o con l’aiuto di collaboratori nel caso l’opera sia più impegnativa, compio quelle attività tecnico-amministrative e gestionali atte a: coordinare lo svolgimento delle attività tecniche nel cantiere tra le varie imprese incaricate di eseguire i lavori. Questo affinchè l’opera si svolga secondo i capitolati convenuti, sia per qualità, quantità, tempestività ed esecuzione alla regola dell’arte. Verifico in modo responsabile che tutto il personale sia costantemente in cantiere osservando gli orari previsti, che vengano tenute aggiornate le annotazioni su tutti i documenti di cantiere e che vengano eseguiti gli ordini e le istruzioni ricevute. I documenti che mi premuro vengano tenuti, affinchè il cantiere si possa considerare funzionale sono: 
  a) gli ordini di servizio; 
  b) i disegni esecutivi; 
  c) i libretti di misura; 
  d) le liste delle somministrazioni in economia e delle provviste;
  e) il registro delle contabilità; 
  f) tutta la documentazione amministrativa prevista per legge; 
  g) redigo le opportune relazioni sull’andamento del cantiere.
   Il mio obiettivo, in qualità di Direttore di Cantiere, è: garantire la corretta esecuzione delle opere contrattualizzate nei tempi previsti,  con i costi preventivati ed in condizioni di sicurezza. Ferme restando le mansioni del Direttore Lavori, di seguito descritte, la committenza non deve vedere la figura del Direttore di Cantiere come un costo, visto il ruolo che ricopre, ma piuttosto come un investimento a garanzia dell’andamento soddisfacente del cantiere. Tra le capacità del Direttore di Cantiere ci devono essere pertanto, oltre a quelle tecniche, anche quelle utili a motivare tutte le persone che contribuiscono alla realizzazione dell’opera “cantierizzata”.
  
  

  “dove c’è una grande volontà non possono esserci grandi difficoltà”
  (N.Macchiavelli)

  
  
• Direzione dei lavoriMolti si impegnano sulla parola e sulla buona fede. Questo accade tra privati, uomini d’affari e ditte che operano nello stesso settore, e dove pertanto non esistono divergenze di opinioni fondamentali. A torto od a ragione? Si può rinunciare ad un contratto chiaro e preciso che fissi gli impegni, per una corretta reciprocità? Pensiamo a delle parti che trattano tra di loro per la prima volta o, quel che è peggio, per l’ultima!!! Possiamo considerare lavorazioni correnti alcune prestazioni usuali? Oppure vi sono sempre variabili che le rendono diverse di volta in volta? In tutti i contratti è opportuno lo studio di ogni possibile eventualità, definire ogni possibile clausola, prevedere tutte le possibili conseguenze? E’ opportuno, per una buona riuscita dell’opera, che le relazioni tra assuntore e committente siano sempre chiare e corrette? La risposta sembra quasi scontata. Nell’industria edilizia  lo svolgimento delle gare è regolato dal Capitolato Generale di Appalto mentre la conduzione dei lavori, in caso di un particolare progetto da realizzare, è regolata dal Capitolato Speciale di Appalto. Quanto sopra è materia del Direttore dei Lavori evidenziando in questo modo le differenze di fondo rispetto al Direttore di Cantiere, di cui ho già accennato.
  Nello svolgimento dell’incarico di Direttore dei Lavori ho la speciale responsabilità dell’accettazione dei materiali, della buona e puntuale esecuzione dei lavori in conformità ai patti contrattuali prendendo, ove necessiti, ogni iniziativa nel dare disposizioni e stendere relazioni per le autorità superiori. Inoltre redigo il verbale di ultimazione dei lavori ed il conto finale. Ed inoltre: comunico all’impresa la data della consegna dei lavori – proclamo la sospensione dei lavori, qualora condizioni speciali di tempo, luogo, clima od altro, impediscano temporaneamente che i lavori procedano utilmente a perfetta regola d’arte, qualora il modo in cui si fosse costretti ad eseguirli, pregiudicasse la perfetta riuscita dell’opera – esamino eventuali richieste di proroga avanzate dalle ditte appaltatrici – applico le penali ove previste – tengo aggiornato uno scadenziario per i termini contrattuali (anche in presenza di eventuali proroghe concesse) – redigo in contradditorio con l’impresa/e il Verbale di Ultimazione Lavori, sia per parti dell’opera sia per la sua interezza – riporto con cadenza quindicinale lo svolgimento dei lavori per esaminare tempestivamente le eventuali iniziative da prendere – nell’ottica di una giusta prevenzione, informo tempestivamente l’avverarsi di eventuali sinistri ai danni della proprietà e delle persone, indicando le probabili cause e responsabilità. Quanto sopra riguarda una parte delle mansioni del Direttore dei Lavori in quanto a funzioni, compiti, responsabilità civile ed individuale, obblighi, poteri, qualifica, osservanza delle normative e delle leggi e così via. Ma tutto questo non può bastare. Se vogliamo che la nostra realizzazione abbia successo, e questo è l’imperativo, dobbiamo programmare, prevedere, pianificare. 

  1. “Potere e forza della mente” (sicurezza interiore, volontà, costanza, autocontrollo, autostima) 

  2. “Rapporto con i collaboratori” (comunicazione interpersonale consapevole ed efficace,  atteggiamento positivo, empatia) 

  3. “Competenza” fare meglio per ottenere di più (cognizione, professionalità e spiritualità) 

  4. “Entusiasmo” (grande entusiasmo, grandi realizzazioni) 

  5. “Etica” (rispetto dei naturali principi etici della vita). Solo in questo modo la realizzazione sarà un successo. E solo il primo. 

  
  

  “le persone che riescono in questo mondo sono quelle che vanno alla ricerca delle condizioni che desiderano;  e se non le trovano le creano”

  (G.B. Shaw)       

  
  
• Operazioni topografiche e catastaliNell’impostazione generale del mio studio professionale, le attività connesse con le operazione topografiche svolgono un ruolo molto importante, oserei dire quasi basilare. Infatti sono alla base di molte successive attività correlate con la progettazione architettonica e con le operazioni catastali . Sto parlando di Topografia, una materia tecnico-scientifica affascinante. La Topografia è una scienza che si occupa della possibilità di rilevare e rappresentare graficamente parti più o meno estese della superficie terrestre. Niente meno!!! 
  La tecnica moderna è venuta sviluppandosi in modo sorprendente durante pochi decenni, originando generali rivolgimenti nelle concezioni tradizionali e stabilendo, sia per l’indagine che per l’applicazione, una connessione sempre più intima tra i diversi rami della scienza. Ciò che era nato, nel passato, dalla viva fantasia di menti assolutamente geniali ha avuto modo di tradursi in meravigliosa realtà per l’attiva partecipazione dell’uomo di scienza. Purtroppo rischiamo di dimenticare tutta questa “magia” vista la ripetitività delle nostre operazioni e, quel che è peggio, ci affidiamo ormai quasi totalmente a dei programmi software, adottati per esempio dal Catasto, per le restituzioni dei nostri rilievi. Ormai sono richieste meno capacità da topografo e più da informatico. Allora bisogna essere pragmatici e considerare tutto ciò non come una regressione delle nostre capacità, individualmente riconosciute, ma come un aiuto alla nostra attività. Questo si riflette in una riduzione dei tempi e dei costi, con evidenti benefici per la committenza. Componente fondamentale della mia attività topografica sono i rilievi i quali, in senso generale, hanno un duplice scopo:
  1. civile-giuridico, in quanto individuano il lotto sul terreno in modo probatorio e ne permettono il suo futuro riconoscimento, attraverso un rilievo “topometrico”;
  2. catastale-cartografico,”, in quanto rappresentano correttamente sulla mappa il lotto di cui sopra, attraverso un rilievo “topografico. Come procedo?
  A) Effettuo il sopralluogo per il riconoscimento del terreno, dei confini di fatto, delle future dividenti e dei punti di riferimento atti all’inquadramento del rilievo sulla mappa catastale. La circolare 2/88 (nuove procedure per il trattamento automatizzato degli aggiornamenti cartografici, disposizioni per la gestione degli atti geometrici di aggiornamento) stabilisce che questi punti di riferimento vengano indicati dall’Agenzia del Territorio (Nuovo Catasto Terreni). Si chiamano “punti fiduciali” e sono disposti in natura a formare dei grandi triangoli con lati che vanno da 250 a 300 ml. circa. Punti certi di vario genere (spigoli di fabbricati, di recinzioni, cippi stradali, spigoli di ponti, ecc. ………) rappresentati al Nuovo Catasto Terreni  da “monografie” ovvero da una descrizione del punto in questione e da fotografie.
  
  B) Effettuo la visura catastale presso l’Agenzia del Territorio (Nuovo Catasto Terreni e Nuovo Catasto Fabbricati), verifico l’esistenza all’impianto dei “punti fiduciali”, ed in assenza ne istituisco di nuovi,  ordino l’estratto di mappa ufficiale che contenga il lotto in lavorazione, un secondo estratto non ufficiale più ampio tenuto conto della distanza tra i punti fiduciali e la lista delle coordinate catastali di tutti i punti che possono riguardare il mio rilievo.
  C) Effettuo le ricerche ed indagini storiche presso l’Ufficio Tavolare Regionale (quando ne ricorrano i presupposti) per verificare lo stato dell’arte riferito al lotto in questione (confini di diritto, modifiche degli stessi  intervenute nel tempo, proprietà allibrate, piani di frazionamento od altri atti in sospeso o comunque in fase di definizione, ecc. ……).
  D) Eseguo il rilievo delle misure con adeguata strumentazione.
  E) A tavolino calcolo le coordinate di tutti i punti rilevati e disegno il rilievo sull’estratto. Preparato il fascicolo lo consegno al Catasto e rimango attivo finchè non avrò ritirato la copia e gli attestati dovuti, da consegnare alla committenza. La restituzione del rilievo e la preparazione del fascicolo di aggiornamento da presentare all’Agenzia del Territorio (Nuovo Catasto Terreni) si basa su un programma software denominato PREGEO. Utilizzo questo programma sia che si tratti di elaborare un tipo di frazionamento (divisione di un lotto mediante l’inserimento nel reticolo catastale di una o più linee dividenti per la successiva formazione di una o più particelle derivate), sia che si tratti di elaborare un tipo mappale (inserimento nel reticolo catastale di uno o più corpi di fabbrica di nuova costruzione e/o ampliamento di edifici esistenti), sia che si tratti di un tipo di frazionamento con tipo mappale (esecuzione contestuale delle operazioni di cui sopra). Nel caso di tipo mappale seguirà il fascicolo di aggiornamento presso l’Agenzia del Territorio (Nuovo Catasto Fabbricati) in base ad un programma software denominato DOCFA. Utilizzo questo programma per l’accatastamento di nuovi fabbricati (Nuove Costruzioni), oppure per l’ampliamento e/o la sopraelevazione di fabbricati esistenti, per le modifiche interne e le modifiche d’uso occorse ad edifici esistenti (Variazioni). Inoltre, nel caso di edifici esistenti plurifamiliari a carattere condominiale, predispongo l’eventuale piano di frazionamento Tavolare per la formazione di nuovi enti, sia che si tratti di un nuovo condominio che di una variazione parziale di uno esistente. Predispongo la tabella delle nuove quote millesimali e l’eventuale regolamento di condominio. Predispongo e presento la domanda tavolare, corredata di tutta la documentazione che bisogna necessariamente allegare, completando così il fascicolo relativo alle variazioni delle proprietà e delle intestazioni presso l’Ufficio Tavolare Regionale. Considerando in particolar modo il peso e la valenza civile-giuridico delle operazioni di cui sopra, la prestazione professionale non può prescindere dalle seguenti condizioni:
  1. correttezza nella esecuzione delle visure catastali e nel contestuale raffronto con le indagini tavolari (uffici interessati Agenzia del Territorio - Tavolare Regionale);
  2. accuratezza nella ricerca di tutta quella documentazione che, nel corso del tempo, ha eventualmente modificato il bene di cui si tratta generando l’attuale stato di fatto. Parlo pertanto dei piani di frazionamento, dei piani di servitù, degli inserimenti in mappa e delle variazioni catastali, delle divisioni, delle compravendite e cessioni, delle permute e trasferimenti, delle donazioni e così via;
  3. competenza nel raffrontare ed incrociare gli atti di cui sopra sia dal punto di vista delle intestazioni della proprietà che della situazione catastale-cartografica  (uffici interessati  Tavolare Regionale - Conservatoria);
  4. precisione nel rilievo delle misure sul posto, eseguito con adeguata attrezzatura;
  5. chiarezza nella restituzione dello stesso rilievo e nella sua rappresentazione grafica. Pertanto, oltre alla stesura degli elaborati grafici come richiesti dalla normativa catastale, allego ad ogni pratica ulteriori disegni non previsti ma che reputo indispensabili per una miglior lettura del rilievo eseguito. Questo anche in considerazione del fatto che chi legge il risultato del rilievo non sempre è esperto in materia, anzi il più delle volte si affida al tecnico proprio per questa ragione. Quindi giusti particolari grafici, ingrandimenti, fotografie della zona interessata, ecc. ……… sono di aiuto per una corretta interpretazione del lavoro anche da parte di chi non conosce i luoghi (eventuali vendite, cessioni, divisioni future);
  6. disponibilità nel seguire l’iter burocratico, anche successivamente alla consegna del fascicolo agli uffici competenti, fino al ritiro delle copie conformi e degli attestati da consegnare alla committenza. Solo a questo punto la prestazione professionale può ritenersi esaurita felicemente. 
  
  

  “esercitare liberamente il proprio ingegno, ecco la vera felicità”
  (Aristotele)       

  
  
• - Agenzia del Territorio
• - Ufficio Tavolare e Conservatoria
• - rilievi con strumentazione adeguata
• - riconfinazioni
• - frazionamenti
• - introduzione in mappa di fabbricati
• Certificazioni EnergeticheIl 01 novembre 2011 entra in vigore il Protocollo VEA della Regione Friuli Venezia Giulia. Data che segna finalmente non un punto di arrivo, ovvero la conclusione di un percorso legislativo ventennale, ma un punto di partenza per un nuovo e giusto modo di progettare e costruire gli edifici. VEA significa: Valutazione Energetico Ambientale degli Edifici. Pertanto ogni edificio dovrà essere munito obbligatoriamente di un certificato.  E’ come se avesse un etichetta. Si tratta di un certificato che riguarda sia il progetto dell’edificio che l’edificio realizzato. Tale certificato è costituito da una serie di 22 schede indipendenti, ma correlate tra loro, compilate a cura dal CERTIFICATORE VEA, che è nuova figura professionale.
  1. La certificazione VEA del progetto dell’edificio va depositata presso il Comune e trasmessa alla Regione attraverso il sistema informativo regionale:
  1a. contestualmente alla presentazione della richiesta del permesso di costruire;
  1b. contestualmente alla denuncia di inizio attività (DIA);
  1c. contestualmente all’inizio dei lavori nel caso di attività edilizia libera; dal proprietario dell’edificio o da altro soggetto avente titolo.
  2. La certificazione VEA dell’edificio realizzato va depositata presso il Comune e trasmessa alla Regione attraverso il sistema informativo regionale:
  2a. contestualmente alla dichiarazione di fine lavori;
  2b. contestualmente al certificato di ultimazione dei lavori; dal certificatore VEA.
  3. In caso di:
  3a. trasferimenti di proprietà a titolo oneroso;
  3b. di locazione;  la certificazione VEA va depositata presso il Comune e trasmessa alla Regione, attraverso il sistema informativo regionale, entro e non oltre 15 giorni dall’atto di compravendita o dalla sottoscrizione del contratto di affitto; dal proprietario dell’immobile. Pertanto la responsabilità del proprietario dell’edificio è quella di:
  a. nominare il certificatore VEA, incaricandolo della compilazione delle schede di valutazione e della scheda tecnica del Protocollo VEA;
  b. depositare presso il Comune e trasmettere alla Regione, attraverso il sistema informativo regionale, la documentazione di cui sopra fornitagli dal certificatore. Rispetto  a  tutta la documentazione, che fino ad oggi ha accompagnato un progetto  di  un  edificio,  la  certificazione  VEA  deve  essere considerata come un processo indipendente (in  vigore  come  detto  dal  01/11/2011),  sottolineando  il  ruolo  di  terza parte di chi certifica. Il ruolo  del  certificatore  VEA  è  disgiunto  da  quello  del  progettista  e del direttore dei lavori dello stesso  edificio.  Infatti il progettista, il direttore dei lavori ed il certificatore hanno responsabilità diverse: - il  progettista,  sentite  le esigenze della committenza, elabora soluzioni progettuali che rispettino i   requisiti minimi di legge ed i regolamenti locali; - il   direttore  dei  lavori   segue   la  realizzazione  dell’opera  garantendo  la  coerenza  tra  quanto  progettato e quanto realizzato; - il certificatore, applicando le procedure, verifica la coerenza tra quanto progettato e gli obiettivi di  qualità   energetica   ed  ambientale  dichiarati,  certificando  la  qualità  energetica  ed  ambientale  dell’edificio. “Ma che cosa significa certificazione energetica ed ambientale degli edifici?” L’argomento è quello della “sostenibilità” in edilizia inteso come: “sviluppo atto a soddisfare le esigenze del vivere oggi senza compromettere lo sviluppo delle generazioni future”. Il degrado ambientale e lo sfruttamento delle risorse hanno raggiunto livelli di guardia e, oltre a scenari preoccupanti per il futuro, questo comporta già attualmente alti rischi di malattie e condizioni di evidente disagio fisico e psicologico. Dal momento in cui questa nozione diventa coscienza, ogni nostro gesto in questa direzione può fare la differenza. La trattazione dell’argomento riveste un’enorme importanza e trova rilevanza normativa vastissima.
  (In Europa) a. Già nel settembre 1993 una Direttiva europea prendeva in esame il biossido di carbonio, nell’intento di limitarne le emissioni in atmosfera attraverso un miglioramento dell’efficienza energetica degli edifici.
  b. Nell’aprile 1998 a New York la Comunità europea, al momento della firma del protocollo di Kyoto, ha dichiarato che i suoi Stati membri sono congiuntamente responsabili dell’impegno nella riduzione del biossido di carbonio e di altri gas serra, assegnando ad ogni Stato membro la percentuale di riduzione delle emissioni.
  c. Nel 2000 il Libro verde affronta, per la prima volta, la questione dell’approvvigionamento energetico nell’intento di analizzare le possibili riduzioni degli elementi di criticità.
  d. La Direttiva 2002/91/CE EPBD (Energy Performance Building Directive) promuove il miglioramento del rendimento energetico degli edifici nella Comunità europea, tramite l’applicazione di una metodologia di calcolo e l’adozione delle misure necessarie, variabili per ogni Stato membro. Ognuno, inoltre, deve provvedere in modo che gli edifici siano accompagnati da un attestato di certificazione energetica.
  e. La Direttiva 2005/32/CE EUP (Energy-using Products) fissa un quadro per l’elaborazione di criteri di eco design, partendo dalla consapevolezza che proprio nella fase di progettazione si determina l’inquinamento provocato durante tutto il ciclo di vita del prodotto. L’analisi della riduzione dell’impatto ambientale parte dall’estrazione e dalla trasformazione delle materie prime, passa dalla produzione, dal trasporto, dall’utilizzo per finire con lo smaltimento.
  f. La Direttiva 2006/32/CE ha la finalità di migliorare l’efficienza degli usi finali dell’energia in termini di costi-benefici, con l’intento di creare le condizioni per lo sviluppo e la promozione di un mercato di servizi energetici.
  g. La Direttiva 2009/28/CE RES (Renewable Energy Sources) ha la finalità di stabilire un quadro comune per la promozione dell’energia da fonti rinnovabili, fissando degli obiettivi obbligatori in termini percentuali.
  h.  La Direttiva 2010/31/CE RES riguarda la prestazione energetica in edilizia con riferimento al risparmio energetico, costi-benefici, edifici ad energia quasi zero, certificazioni energetiche, valutazioni prestazionali nell’edilizia unificate, ecc. Quanto sopra a testimoniare la forte sensibilità della Comunità europea verso le politiche di contrasto ai cambiamenti climatici, riconoscendo la stretta interdipendenza tra la sicurezza energetica e la sicurezza ambientale.
  (In Italia) a. Già la Legge 10/1991 introduceva il concetto di certificazione energetica, ancora prima della normativa comunitaria.
  b. I DD.LL. 192/2005 e 311/2006, ognuno apportando ed introducendo alcune varianti, recepiscono la Direttiva 2002/91/CE.
  c. La Legge 144/2007 sposta la certificazione energetica dalla fase di edificio realizzato a quella di edificio in fase di progettazione.
  d. il D.L. 115/2008 introduce novità soprattutto in materia di bonus volumetrici, ecc …
  (Nella Regione Friuli Venezia Giulia) a. La Legge Regionale 23/2005 rappresenta la prima legge regionale in materia di edilizia sostenibile.
  b. La Legge Regionale 16/2008 la rivede.
  c. La Legge Regionale 24/2009 e la “Legge di manutenzione dell’ordinamento regionale” del 2010 vi apportano ulteriori modifiche. Tutto questo percorso legislativo, in particolare l’art. 6 della L.R. 23/2005 successivamente modificato dall’art. 31 della L.R. 16/2008, introduce il: 

  
  

  “ Protocollo VEA” 

  
  

  per la Valutazione della qualità energetica ed ambientale di un edificio”. Il Protocollo VEA costituisce un sistema di certificazione degli aspetti ambientali ed energetici che qualificano gli edifici. Individua gli interventi prioritari in materia di sostenibilità ambientale e di risparmio energetico nell’edilizia, tenendo in debita considerazione la sua applicabilità alle svariate realtà costruttive sul territorio regionale. Il Protocollo VEA si compone di 22 schede di valutazione tematiche, indipendenti ma correlate tra loro, suddivise in 6 aree di valutazione:
  1. valutazione energetica;
  2. impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili;
  3. materiali da costruzione;
  4. risparmio idrico e permeabilità dei suoli;
  5. qualità esterna ed interna;
  6. qualità esterna ed interna (altre considerazioni).

  
  

  Il sistema prevede una classificazione basata su delle lettere, dalla migliore (A+) alla G, che rappresentano la classe energetica dell’edificio ed è indicativa del fabbisogno di energia primaria per riscaldarlo e da dei numeri, dal migliore (+3) a (-1), che esprimono il punteggio dell’edificio. Tenuto conto della grande mole di lavoro dei legiferatori, questo Protocollo nasce dall’esperienza maturata dalla Regione Friuli Venezia Giulia nell’ambito del Gruppo di lavoro interregionale in materia di bioedilizia istituito presso l’ITACA (Istituto per la Trasparenza, l’Aggiornamento, la Certificazione degli Appalti) e che oggi rappresenta, a livello nazionale, il metodo più accreditato per la visione d’insieme degli aspetti energetici ed ambientali degli edifici. L’operato del CERTIFICATORE VEA rientra in una logica di percorso di qualità nel quale la certificazione non va vista come semplice formalità burocratica od un controllo ispettivo, ma come garanzia costruttiva a beneficio dell’utente. Nulla che sia ecologicamente sbagliato può essere economicamente giusto. Ho sviluppato le 6 aree di valutazione di cui sopra trattandole ampiamente all’interno del lavoro “Il Cascinale”, progetto ecosostenibile, collegandole in maniera pratica alla costruzione in bioedilizia da me curata nel territorio di Farra d’Isonzo (GO). Che cosa vuol dire “sostenibilità” in edilizia. Si intende “l’attenzione al rapporto tra organismo edilizio ed ambiente in termini di uso corretto delle risorse, di bilancio energetico durante l’intero ciclo di vita dell’edificio, e di controllo delle emissioni”. La sostenibilità, per definirsi tale, deve riguardare gli aspetti ambientali, economici e sociali.   

  
  

  “le case sono fatte per viverci, non per essere guardate”

  (F. Bacon)      
• Stime Immobiliari Tutti noi, bene o male, abbiamo un’idea sull’argomento. Ne abbiamo sentito parlare. Siamo stati interessati in modo più o meno approfondito o superficiale. Forse perché un parente, un amico, un collega di lavoro od un conoscente hanno avuto esperienze in merito, e ce ne ha parlato. Forse, a proposito di esperienze, qualcuno si sarà trovato nelle condizioni di dover acquistare, vendere, permutare, e così via un edificio od un terreno? E quale è stata la procedura? Una trattativa tra privati? Oppure tramite un’agenzia immobiliare o direttamente tramite un costruttore? Pertanto il bene oggetto di trattativa è stato “stimato” ovvero è stato allo stesso assegnato un “valore”. Ma chi ha attribuito a tale bene il suo corretto valore? Il privato? L’agente immobiliare? Il costruttore? Quindi qualcuno si è occupato di estimo. L’ESTIMO è la disciplina che insegna a valutare i beni economici, ossia a determinarne l’equivalente in danaro, attraverso un procedimento tecnico. Tale procedimento, avente pertanto la finalità della corretta valutazione dei beni, si definisce STIMA. Se consideriamo la varietà del nostro patrimonio edilizio (case uni o plurifamiliari di tipo signorile, civile od economico, appartamenti in condominio, edifici nuovi o da ristrutturare, ville e villini, rustici, edifici d’epoca e palazzi storici od artistici, uffici e studi pubblici e privati, rimesse e garage, scuole e laboratori, negozi e botteghe, magazzini e depositi, fabbriche ed opifici, immobili liberi o locati, e potrei continuare a lungo) è facile capire le difficoltà che incontra l’ESTIMATORE nell’espletamento della sua attività professionale. Inoltre si tenga presente che la galoppante svalutazione monetaria vanifica notevolmente le ricerche di mercato. Quindi le stime, eseguite in una certa epoca, si prestano poco ad essere adattate alle esigenze estimative di casi similari successivi, anche se a breve distanza di tempo. Eppure, in molti casi, è indispensabile servirsi di certe esperienze in quanto è impensabile che per risolvere certi quesiti estimativi l’estimatore possa sempre ricominciare daccapo. Molte stime analitiche e ricerche di mercato richiedono tempi lunghi e snervanti sacrifici, che soltanto chi è estraneo alla materia può pensare che siano umanamente ripetibili con frequenza. Ne consegue che l’estimatore deve avere una notevole preparazione nonché una buona dose di esperienza per fornire un servizio professionale all’altezza delle aspettative. Il bene in questione non può essere sottovalutato (è evidente la perdita di danaro) e neppure sopravalutato (la vendita potrebbe essere rallentata o non perfezionarsi). In entrambi i casi sono evidenti gli svantaggi che deriverebbero da una stima non corretta. E’ pur vero che il giudizio di stima è soggettivo, discutibile e non assoluto. Tuttavia, se l’estimatore è preparato ed ha una buona conoscenza del mercato, il suo giudizio di stima, pur soggettivo, si avvicina all’obiettività. Un saggio giudizio di stima deve caratterizzarsi dalla logica, dalla praticità, dalla previsione, dalla probabilità e dall’ordinarietà, ovvero dallo stato normale in cui il bene viene a trovarsi, senza pensare ad eccezionali rimedi od adattamenti, ecc. …… Pertanto qualsiasi stima va espressa attraverso un ragionamento lineare, convincente, assennato e deve soddisfare l’esigenza pratica per la quale è richiesto. Inoltre deve tenere conto dei possibili futuri comportamenti ed investimenti del bene nonché della probabilità che certe condizioni considerate continuino a verificarsi nel tempo previsto. Al risultato finale di stima si perviene attraverso le due fasi caratteristiche del procedimento: la fase oggettiva (ricerca di tutti i dati tecnici necessari, a prescindere dalle opinioni personali, riguardanti il bene da stimare) e la fase soggettiva (scelta del tipo di stima, dei beni di confronto, delle eventuali aggiunte o detrazioni, delle impostazioni, e cosi via). Poi l’estimatore tiene conto dei fattori intrinseci (l’esposizione, le rifiniture e lo stato di conservazione, la grandezza dei vani in rapporto all’uso a cui sono destinati, la distribuzione dei locali ed i servizi interni, l’estetica, l’eventuale carattere condominiale, la rispondenza allo scopo per cui è stato costruito) e dei fattori estrinseci (la salubrità del luogo, l’ubicazione rispetto alle strade, al centro abitato ed agli altri spazi di relazione, l’efficienza dei servizi pubblici e delle infrastrutture, il ceto sociale prevalente che caratterizza la zona, e cosi via). Inoltre vanno considerati gli aspetti economici dei fabbricati (il valore di mercato, il valore di capitalizzazione dei redditi, il costo di costruzione, il valore di trasformazione ed il valore complementare). E’ pertanto evidente quale rilevanza ha il ruolo dell’ESTIMATORE negli atti di trasferimento di beni immobiliari ed un buon ESTIMATORE è colui che fa della “formazione permanente” un principio professionale. 
  
  
  “l’uomo è l’unico animale che non apprende nulla senza un insegnamento: non sa parlare, né camminare, né mangiare, insomma non sa far nulla allo stato di natura, tranne che piangere” 
  (Plinio il Vecchio)
• Bio edilizia

  
  

• Sostenibilità in edilizia

  Il concetto di sostenibilità è un concetto molto preciso.
  

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